[부동산] 물리적 개념

[부동산] 물리적개념

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-물리적개념

자연, 공간, 위치, 환경 등으로 구분한다. 부동산 활동이 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다

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-자연

토지를 자연으로 파알할 때는 자연환경으로 정의 할 수 있다. 자연환경은 햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등을 일컫는다

 

-자연물관점의 토지

자연물로서의 토지는 공급량이 한정되어 있기 때문에 경제이론의 원칙이 그대로 적용되니가 어렵다. 이용에 있어서도 국가적인 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성, 공공성이 특히 강조된다. 자연자원으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 부증성과 특히 밀접한 관련이 있따. 개발보다는 보전을 더욱 중시하는 노력이 필요하게 한다.

*부증성(물리적 양을 임의로 증가시킬수 없는 성질)

 

-경제적측면의 토지

인간에게 일정한 지표를 제공한다. 교통관계에서 특정한 위치를 제공한다. 농산물을 재배하는 지력을 제공한다. 생산요소중 하나로 생산활동의 물적 요소가 된다. 

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-공간

부동산의 3차원 공간, 부동산소우권의 공간적범위로 구분

 

-부동산의 3차원 공간

부동산으 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있따. 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다. 부동산활동은 공중, 지표, 지하를 포함하는 삼차원 공간을 대상으로 전개한다. 부동산의 공간개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높아지고 있으며 고가도로, 지하철, 터널 등은 입체공간의 개념과 관계가 있따. 부동산의 재산가치는 3차원의공간개념인 수평공간, 지중공간, 공중공간의 가격으로 평가한다. 동간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면 부동산을 단순히 물리적 축면뿐만 아니라 경제적 측면을 포함하여 복합적 측면에서 파악한 것이다. 공간으로서의 부동산의 개념은 부동산의 특성 중 영속서오가 밀접한 관련이 있다

*수평공간(지표와 연관된 택지, 농경지, 계곡, 평야 등을 말한다=땅)

*공중공간(주택, 빌딩, 상점, 기타공중을 향하여 연장되는 공간을 말한다=하늘)

*지중공간(지표에서 지중을 향하는 공간을 말한다=지하)

 

-부동산소유권이 공간적범위

부동산의 소유권은 공간적 범위에 따라 지표권, 공중권, 지하권 등으로 구분된다

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-지표권

토지소유자가 토지 지표를 배타저그올 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 등의 권리를 말한다. 지표수를 이용하는 등의 권리도 이에 해당하는 것으로 물에 관한 권리 등이 있다. 물에 관한 권리는 물을 이용할 수 있는 권리와 수면하에 토지 소유권에 관한 권리로 구분된다. 학자들의 견해에 의하면 물에 관한 권리는 유역주의와 선용주의로 나뉘며 민법에서는 유역주의를 채택하고 있다

 

-유역주의(물에 관한 권리로서 물을 독점적으로 사용하지 않는다)

특정인에게 물에 대한 독점적 사용권을 인정하지 않고 타인에게 위해를 가하지 않는 한도내에서 물을 골고루 사용해야 한다는 원칙이다. 어느 누구도 물을 독점적, 배타적으로 사용할 수 없으며, 비교적 물이 흔한 습윤지역에서 인정된다

 

-선용주의(물에 관한 권리로서 물을 독점적으로 사용한다)

다른사람보다 먼저 도착한 사람이 물을 독점적, 배타적으로 사용하고도 남은 물이 있다면 다음에 도착한 사람이 이를 사용한다는 원칙을 말한다. 비교적 물이 귀한 건조지역에서 인정된다

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-지하권

토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간 사용할 수 있는 권리를 말한다. 국가에 따라서는 지하권을 토지소유자의 권리로 모두 인정하는 나라도 있지만 일부만을 인정하는 나라도 있다. 우리나라에서는 광업권의 개게인 광물에 대하여는 토지송자의 소유권이 미치지 못한다고 본다. 토지에 대한 소유권은 광업법에 의한 광물의 조광권이나 항공법에의한 항공로에 대해서는 영향을 미치지 않는 것으로 규정되어 잇따. 최근에는 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 고체적 범위의 해선에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다. 서울시의 조례에서는 토지의 용도와 이용상태에 따라 한계심도이내의 토지의 경우, 지하공간 이용시 깊이에 따른 이용저해율을 적용하여 보상할 수 있도록 규정하고 있다

*한계심도(지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말한다)

*한계심도는 고층 시가지는 40m, 중층 시가지는 35m, 저층 시가지는 및 주택지는 30m, 농지와 임지는 20m로 한다

*이 범위내에서 깊이에 따른 이용저해율에 따라 보상하도록 되어있다

 

-공중권

퇴소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다. 공중권이란 소유권자가 토지구역상의 공중공간을 타인에게 방해받지 않고, 정당한 이익이 있는 범위 내에서 이용 관리할 수 있는 권리를 말한다. 공중권은 사적공중권과 공적공중권으로 구분한다

*사적공중권(일정범위의 공중공간을 토지 소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를 말한다)

*공저공중권(일정범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현하기 위하여 사용할 수 있는 권리를 말한다)

 

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-부동산소유권의 내용적 범위

부동산소유권의 내용을 구성하는 권리에는 점유권, 사용권, 처분권 등이 있다

 

-점유권

대상부동산에 대한 사실적인 지배. 점유라는 사실을 법률요건으로 하여 생기는 물권을 말한다. 여기서 사실적지배란 사회관념상 물건이 어떤 사람의 지배하에 있다고 인정되는 관계를 말한다

 

-사용권

소유권에 법적인 하자가 없고 그 용도가 사회질서에 반하지 않는 한 타으니의 간섭 없이 대상부동산을 사용하고 수익 할 수 있는 권리를 말한다

 

-처분권

부동산의 전부나 일부를 처분하여 대상 부동산이 가지는 교환가치를 실현할 수 있는 권리를 말한다. 부동산 소유권자는 대상부동산을 양도하거나 담보권을 설정하여 자신의 권리를 처분할 수 있다

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-위치개념

위치란 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세를 의미한다. 농경사회에서는 농산물의 생산력 때문에 토지의 비옥도를 중요시하였으나, 산업사회에 들어서며서 토지의 이용목적상 위치를 중요시하고 있다. 부동산의 특성 중 절대적 위치는 부동성과 상대적 위치는 인접성과 밀접한 관련이 있다

 

-위치가치

마샬은 위치의 중요성을 강조하여 그의 저서여러곳에서 '위치의 가치'라는 표선을 사용하였다. 부동산의 위치가치는 부지의 선정주제, 용도, 규모에 따라 그 높고 낮음이 다양하게 부여된다. 토지의 위치가치는 환경가치와 밀접한 관련이 있어 상호 경쟁 보완적 영향을 준다

 

-위치접근성의 개념

접근성이란 어떤 묵적물에 도달하는 데 시작적, 경제적, 거리적 부담이 적은 것을 말한다. 허드는 "지가는 경제적 지대에 바타을 두며, 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 가까움에 의존한다"라고 하여 지가는 접근성에 의존함을 강조하였다. 위치의 양부에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생한다. 따라서 부동산에 있어서는 근접성이 아닌 접근성이 중요하며, 접근성이 좋을 수록 부동산의 입지조건은 양호하고 그 가치는 높다 

*근접성(물리적거리, 지리적으로 가까움)

 

-위치접근성의 특징 대상물

접근의 대상물 : 어떤 대상물에 대해 접근성이 좋아도 그 대상물이 인간생활에 위험성을 주거나 혐오의 대상이라면 오히려 감가요인이 된다

 

-위치접근성의 특징 정도

접근의 정도 : 대상물이 인간생활을 위해서 필요한 경우라도 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다.

*예(시장안의 주택)

 

-위치접근성의 특징 거리와의 접근성

거리와의 접근성 : 거리가 가까워도 접근성이 나쁜 경우가 있다

*거리는 가까워도 주차장이 원거리에 있는 경우

*가로의 횡단문제로 실거리보다 우회해아 하는 경우

*근거리이지만 일방통행 관계로 우회해야 하는 경우

*동일 건물이라도 출입구의 위치에 따라 접근성이 다른 경우

 

-접근성이 중요시되지 않는 부동산

사람이 찾는 빝도가 높지 않는 부동산(요양원), 강한 흡입력 또는 독접력 있는 부동산(관광자원)

 

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-환경

부동산의 환경이란 어떤 부동산을 둘러싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황을 말한다. 부동산은 환경의 구성분자로서 환경으로부터 큰 영향을 받는다. 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미친다. 부동산활동 및 현상은 환경으로부터 지배와 영향을 받으며 적응 하도록 하고 있다. 최근의 부동산활동 중 특히 주거에 있어서 생태학적 환경요소를 중시하는 경향이 있다

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*물리적개념(기술적개념)

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