[부동산] 부동산의 특성 - 토지·건물의 특성
<토지의 특성>
-자연적 특성
토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로서 선천적이고 본질적이며 불면적인 특성이다.
-부동성
지리적 위치의 고정성 또는 비이동성
-부동성 의의
토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성이다. 이는 토지의 가장 큰 특징이며, 모든 부동산활동 부동성을 전제로 전개된다. 이처럼 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들의 부동산 가격에 항상 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과라 한다. 또한 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도지역 지정 등이 달라지고 그 이용상태도 달라질 수 있다. 부동성으로 인해 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다.
<부동선으로부터 파생되는 특징>
-부동산과 동산의 구별기준이 되고 부동산권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 이론적 근거가 된다.
-부동산활동 및 부동산 현상을 국지화하여 지역마다 거래관행, 임대료, 기대이율 등을 다르게 하며,
-이로 인해 감정평가 시 지역분석의 필요성이 요구된다.
-부동산은 지역적으로 세분화되어 부준시장으로 존재한다.
-부동산활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동, 입지선정활동으로 만든다.
-부동산시장을 추상적 시장으로 만들어 균형가격의 성립을 방해하며, 정보에 의한 거래가 요구된다.
-부동성으로 인해 부동산 시장은 구체적 시장이 되기도 한다.
-부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 시장기능을 대행하는 감정평가의 필요성이 제기된다.
-토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
-부동산을 인근지역의 환경에 적합하게 이용하여야 하며, 그렇지 못할 경우 경제적 감가의 근거가 된다
-부동산의 가격은 소유권, 기타 권리 이익의 가격이며, 담보가치의 안정성을 제공한다.
-동산과 비교하여 사회적 심리적 요인에 의한 영향이 상반활동으로 나타난다.
-사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다 .
-일반상품과 같이 견본을 만들거나 진열하여 거래 판매를 할 수 없고,
-부동산의 유통기구로서 부동산중개업이 제도화되는 이유가 된다.
-토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.
-영속성
내구성 불변성 비소모성 불괴성
-영속성 의의
사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이다.
유용성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있다
*경제적측면의 유용성
<영속성으로부터 파생되는 특징>
-토지에 물리적 감가상각의 적용을 배제시키는 근거가 된다.
-소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
-가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
-토지의 가치보존력을 우수하게 하며, 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 한다.
-따라서 부동산의 매매시장뿐만 아니라 임대차시장이 발달되어 있다.
-토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다.
-부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는 근거가 된다.
-미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
-부동산학에서 가치와 가격을 구별하게하고, 가격대신 가치라는 용어를 주로 사용하게 한다.
-부동산학에서 가치와 가격을 구별하게 하고, 가격대신 가치라는 용어를 주로 사용하게 한다.
-저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
-부동산활동을 장기적으로 배려하게 한다.
-부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
-재고시장 형성에 영향을 준다.
-부동산의 유량공급뿐만 아니라 저량공급을 가능하게 한다.
-소유함으로써 생기는 자본이득과 소득이득 또는 운용이익을 발생시킨다.
*영속성은 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 토지에는 적용할 수 없게 한다.
-추상적 시장과 구체적 시장
부동산시장은 정의하는 견해에 따라 추상적 시장이 될 수도 있고, 구체적 시장이 될 수도 있다.
-추상적 시장
자본시장의 일종으로서의 부동산 시장이다.
-구체적 시장
지리적 구역으로서의 부동산시장이다.
-양자를 동시에 지니는 시장
추상성과 구체성을 동시에 지니는 부동산 시장이다.
-감가상각
시간의 흐름에 따른 자산의 가치가 감소하는 것을 말하낟. 감가상각은 물리적 감가상각, 기능적 감가상각, 경제적 감가상각으로 구분되는데, 토지의 영속성으로 인하여 물리적 감가상각을 하지 않는다. 그러나 토지라도 기능적 감가상각 경제적 감가상각은 가능하다.
-직접환원법
대상부동산의 순수익의 상각률을 별도로 고려하지 않고 환원이율로 직접 수익환원하여 수익가액을 구하는 방법이다. 내용연수가 무한하여 순수익이 영구적인 물건에 적용한다. 직접환원법에 대해서는 가정평가의 방식 중 수익환원법에서 다룬다.
-부증성
비생산성 불확장성 면적의 유한성 수량고정성
*토지의 희소성의 근거
-부증성 의의
거시적으로 보는 토지의 양이 불변이라는 것이며, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 물론 택지조성이나 수면 매립을 통해 토지의 양을 다소 증가시킬 수 있으나, 이는 토지의 물리적 증가라기 보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야한다. 토지의 공금이 생산공급이 아닌 보유공금 용도변경의 공급이 되게하며 토지의 공급곡선을 수직으로 만드는 특성이다. 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다.
-물리적 공급과 경제적 공급
부증성으로 인해 물리적 공금은 불가능하나, 용도의 다양서응로 인해 경제적공급(용도적공급)은 가능하다.
물리적 공급곡선은 수직이 되나 경게적 공급곡선으 우상향 하는 곡선이 된다.
-물리적 대체와 경게적 대체
개별성으로 인해 물리적으로는 대체가 불가능하나, 인접성으로인해 경제적 대체가 가능하다.
<부증성으로부터 파생되는 특징>
-토지는 다른 생사눌처럼 노동이나 생산비를 투입하여 그 자체의양을 늘릴 수 없다.
-토지에 생산빌의 법직이 적용되지 않게 한다.
-토지부족 문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 된다.
-감정평가제도와 공시지가제도가 마련되는 근거가 된다.
-토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 업식 때문에 물리적 공금은 불가능하나 용도적 공급은 가능하다.
-토지의 희소성을 지송시킨다.
-매립 등으로 농지의 양이 증가된 것은 용도의 전환이지 절대량의 증가는 아니다.
-토지의 공급제한으로 항상 부동산 활동에 있어 최유효이용의 원칙에 근거가 된다.
-토지의 공급제한으로 인해 공급자경쟁보다는 수요자경쟁을 야기한다.
-토지이용을 집약화시킨다.
-자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
-태양 광선, 공기 및 비와 같은 자연물은 무한하여 소유욕이 안 생기나 자연물인 토지는 유한하여 소유욕을 발생시킨다.
-토지의 지대 또는 지가를 발생시키며 최유효이용의 근거가 된다.
-개별성
배대체성 비동질성 이질성
-개별성 의의
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완저닣 동일한
복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이는 부동성에서 연유된 특징으로, 물리적으로는 비대체적이나
이용측면에서는 대체가 가능하다.
<개별성으로부터 파생되는 특징>
-표준지 선정을 어렵게 하며, 토지의 가격이나 수익이개별로 형성되어 일물일가의 법칙적용을 배제시킨다.
-개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화 구체와시키므로 개별분석의 필요성을 제기한다.
-개개의 부동산을 독점화시킨다.
-부동산활동이나 현상을 개별화시킨다.
-부동산학에 있어서 원리나 이론의 도출을 어렵게한다.
-권리분석이나 감정평가활동을 필요로 한다.
* 개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품 간 대체관계를 제약할 수 있다.
-인접성(연결성) 의의
토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와연결되어 있다는 특성이다. 특정 토지의 개발과 사용은 인접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다.
<인접성으로 파생되는 특징>
-각각의 부동산은 인접지와 협동적 이용을 필연화시킨다.
-토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
-소유와 관련하여 경계문제를 불러 일으킨다.
-가격형성 시 인접지의영향을 받게 하며, 지역분석을 필연케 한다.
-개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
-부동산의 용도면에서 대체가능성을 존재하게 한다.
-기타
그 밖의 자역적 특성으로는 주로 농촌토지의 특성에 해당하는 배양성, 가경성, 적재성, 지력성 등이 있다.
-일물일가의 법칙
동일한 시장, 동일한 시점, 동일한 재화와 서비스에 대해서는 언제나 하나의 가격만이 성립한다는 원칙이다. 같은 재화나 서비스는 가격이 같아야 한다는 원칙으로, 이는 완전경쟁시장에서 적용 될 수 있는 원칙이다.
-외부효과
한개인이 자신의 경재활동 과정에서 특별한 보상이나 대가를 받지않고 다른 경제주체의 효용이나 생산에 직접 영향을 미치는 현상이라 할 수 있다. 이처럼 외부효과는 가격기구의 밖에서 나타나느현상으로, 다른 경제주체에게 이익을 가져다 주는 것을 외부경제라고 하고, 반대로 손해를 끼치는행위를 외부불경제라고 한다.
*외부경제 예(과수원과 양봉업)
*외부불경제 예(이웃집의 소음공해)
-인문적 특성
토지가 인간과 어떤 관게를 가질 때 나타나는 특성으로서 인간과 부동산의 관계를 의미한다. 이는 부동산 생활관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 트것ㅇ이다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 특성이다.
-용도의 다양성 의의
토지는 일반재화와는 달리 그용도가 다양하여 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 통상이다. 토지는 1차, 2차, 3차 산업용지, 주거용지, 공공용지 등으로 쓰이며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 이용방법이 항상 동일하지 않다. 따라서 부동산 가격원칙 중 최유효이용의 원치게 근거를 두어 부동산의 오용방지에 기여해야 한다.
<용도의 다양성으로부터 파생되는 특징>
-최유효이용의 판단 근거가 된다. 또한 그로 인한 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되기도 한다.
-적지론의 근거가 된다.
-가격다원설에 있어 논리적 근거를 제공한다.
-창조적 이용을 가능케 한다.
-이행과 전환을 가능케 한다.
-부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.
*용도의 다양성은최유효이용의 근거가 되며 부동산의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.
-입지론과 적지론
입지론이란 특정 용도에는 어떤용지가 적합한가를 결정하는 용지선정르 논의하는 것을 말하고, 적지론이란 주어진 용지에는 어떤 용도가 최적인가를 결정하는 용도선정을 논의하는 것을 말한다.
-가격다원설
가치는 다양하다는 것을 가격다원설이라고 표현하는데 최근에는 많은 학자들이 가치의 다원적 개념이라고 표현하고있다.
-병합 분할의 가능성 의의
토지를 목적 등에 따라 효과적인 이용을 위하여 그 면적을 법률이 허용하는 한도에서 인위적으로 적정한 규모로 합치거나 나누어서 사용할 수 있는 성질을 말한다. 그러나 이러한 병합이나 불할은 일정한 지적 행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야한다. 토지의 효과적인 분할 병합과 최유효이용은 불과분의 관계에 있다.
<병합 분할의 가능성으로부터 파생되는 특징>
-용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게한다.
-합병 증가 감가 또는 분할 증가 감가를 발생하게 한다.
-부동산평가에 있어서 가치원칙 중 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 등 지원을 가능케 한다.
-합병적 토지이용(규모의경제)
토지를 합병함으로써 토지의 대규모화를 통해 토지의 유용성을 증대시키고, 고정비용의 감소를 통한 생산비를 절감시키는 규모의 경제가 나타나게 한다.
* 법적으로 합필
* 경제적으로 플롯테이지 현상, 어셈블리지 현상으로 합병증가 분할감가 발생
-분할적 토지이용(규모의불경제)
토지의 대규모화가 고정비용을 상승시켜 생산비를 증가시키는 규모의 불경제를 얘기한다. 따라서 용도에 맞게 적정규모로 토지를 분할하여 이용하면 토지가치를 증대 시킬 수 있다.
* 법적으로 분필
* 경제적으로는 합병감가 분할증가 현상발생
<위치의 가변성>
-사회적 위치의 가변성 (사회환경성)
사회적 환경의 악화 또는 사회적 위치의 변화요인
*주거환경이 악화 또는 슬럼화되거나 과밀화 되는경우
*사회적환경이 공장의전입, 공원의폐지, 학교의 이전등으로 악화되는 경우
*인구상태 및 가구구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동
*도시형성 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화
-경제적 위치의 가변성
부동산의 경제적 위치를 벼화시키는 요인
* 수송 및 교통체계의 정비 등의 경우(도로, 철도, 전철, 등등 신설, 확장 개수 등)
*경제성장, 소득증대, 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 경우
*물가, 임금, 고용 등의 상태로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변화 하는 경우
-행정적 위치의 가변성( 행정의 지배성 피행정성 수행정성)
토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화요인
* 일정지역을 토지거래허가제로 규제하는 경우
*일정지역을 그린벨트로 지정, 대형건축허가의 금지
*부동산 양도소득세의 완화로 부동산 보유세제가 강화되는 경우
*정부의 주택정책 산림정책의 변화, 도시계획의 변경, 토지이용의 공적 계획 실시, 부동산가격공시제도의 변화등
-규모의 경제
기업이 생산시설의 규모를 늘려감에 따라 생산비는 점차 절감되고 생산서잉 증가되는 현상을 말한다.
토지이용 역시 대규모로 늘려감에 다라 토지의 유용성이 점차 증가할 수 있다.
-플롯테이지 현상
주변의 인접한 토지를 구입하여 합병함으로써 그에 따라 토지의 유용서잉 증가하고 가치가 상승하는 현상을 말한다.
이를 어셈블리지 현상이라고도 한다. 즉 여러개의 획지가 일체로 이용될 때가 개개로 이용되는 경우보다는 토지의 유용성이 증대한다는 현상이다.
-국토성 의의
토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다. 따라서 국토를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없으며, 토지 공개념 설정이 가능하다는 것이다.
<국토성으로부터 파생되는 특징>
-토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다
-국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 있을 수 없다.
-부동산의 공익개념의설정이 가능하다.
-부동산에 대한 각종 법률적 규제의근거가 된다.
-지역성
부동산의 부동성에서 기인하는 특성이다. 부동산은 다른 부동산과 함께 어떤 지역을형성하고 그 상호관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치가 정하여 진다. 이로 인해 각 지역은 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 가지며, 이특성은 그지역 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 준다.
-경제적 특성
부동산 특히 토지에 대한 인문적 특성을 세분화하여 경제적 측면에서 고찰했을 때 발견된느 특징으로서, 이에는 희소성, 투자의 고정성, 토지개량물의 토지효용 변경성, 위치의 선호성, 고가성 등이 있다.
-희소성
토지의 희소성은 토지의 자연적 특성인 부증성 등으로 인한 토지의 공급의 비탄력성에 기인하며, 특히 토지이용의 관점에서 희소성의 문제는 토지에 대한 인간의 수요량과 그 이용능력의 상태에 따라 발생되고 변화한다.
-투자의 고정성 의의
대지와 건물에 투자한 비용의 회수까지 많은 기간이 소요되는데, 이것을 투자의 내구성 또는 투자의 고정성이라고 한다.
-투자의 고정성 특징
자연 특서잉 영속성으로 인하여 토지를 최유효이용상태로 경제적 위치를 가변시키는 데는 시간과 비용이 소요되고, 투하자본 회수기간이 장지겆이다. 또한 행정적 요인 등에 의한 토지이용규제에 대하여 능동적이고 기동성 있는 적응이 어렵다.
<토지개량물의 토지 효용 변경성>
-토지개량물의 의의
노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 정착 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물 구조물 관개시설 등을 말한다. 이는 토지상의 개량물과 토지에의 개량물로 구분할 수 있다.
-토지상의 개량물(지상의 부가물)
토지상에 설치되어 부착된 물건으로 보통 토지와 일체로 취급된다.
*건물 다리 입목 주차장
-토지에의 개량물(토지에 대한 부가물)
다른 토지로부터 대상토지에 연결되어 온 물건으로, 이는 대상토지의 조성 개간 등을 의해 토지에 투하된 자본으로 토지에 체화된 것이다.
*도로 철도 상하수도 전선
-토지의 환경성과 토지개량물의 관계
토지는자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 그 인근지역의 사회적 경제적 행정적 제요인의 영향을 받음과 동시에 그 해당 토지를 둘러 싸고 있는 토지 개량물의 영향을 크게 받는다.
<위치의 선호성>
-용도적인 관접에서 위치의 선호성
주거지는 주거생활의 편리성을 기보능로 하는 쾌적성이 양호한 위치이다.
상업지는 상업수익성을 기본으로 하는 수익성이 양호한 위치이다.
공업지는 공업생산성을 기본으로 하는 생산성이 양호한 위치이다.
농업지는 농업생산성을 기본으로 하는 생산성이 양호한 위치이다.
-위치 선호의 가변성
인간이 필요로 하는 토지의 위치 또는 지역의 선호도는 시간의 경과에 따라 변화하나 가변성을 가지고 있다.
-고가성
부동산은 다른 상품에 비하여 가격이 비싸다. 또한 일부분을 따로 나누어서 소비하거나 구매하기도 어렵다. 이러한 사실은 저소득층의 부동산 시장에 대한 진입장벽으로 작용하는 경우가 많은데 우리나라와 같이 금융기관으로 부터 공식 융자를 받기가 어려운 경우에 진입장벽은 부동산으로부터 공식 융자를 받기가 어려운 경우에 진입장벽은 부동산으로부터의 이익을 소수의 시장 참여자 만이 누릴 수 있는 부작용을 낳기도 한다. 즉 고가성으로 인해 부동산시작에의 진출입을 어렵게 한다.
<건물의 특성>
건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되기 때문에 생산이 가능하고, 내용연수를 가진 내구소비재로서 다음과 같은 특성을 가진다.
-비영속성
건물은 토지와는 달리 인위적인 축조물이기 때문에 재생산이 가능한 내구소비재이며, 내용연수를 가진 비영속적인 특성을 가지고 있다. 건물은 개수나 보수 등으로 어느정도 그 수명을 연장할 수 있다.
-생산가능성(건축생산성)
일정한 설계에 따라 다량의 아파트나 연립주택 및 빌딩 등을 건축할 수 있고, 개축이나 증축 등으로 그 규모를 증가 시킬 수 있기 때문에 건추게 의한 생산 가능성이라는 특성을 지니고 있다.
-동질성
건물은 인위적인 축조물이기 때문에 동일한 형이나 구조 및 규격의 건물을 생산할 수 있으므로 동질성의 특성을 가진다.
-이동가능성
아파트나주택 빌딩 등 건물은 원칙적으로 부동성에 해당된다고 불 수 있으나, 최근 이동가능한 조립식 주택이나 모빌 하우스 등의 등장과 이축기술의 발달로 비이동성의 특성이 주장할 수 없게 되었다.
-토지의 개별적 요인의 지배성(종속성)
건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 토지의 개별적 요인의 지배성을 가지고 있다. 예를 들어 토지위에 어떤 건물이 들어서 있는가에 따라 토지의 효요이나 가치가 결정 되기도 한다. 또한 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지의 지배를 받기도 한다. 예를 들어 지역지구제의 실시 등이 대표적인 예이다. 따라서 건물은 토지를 지배하기도 하고, 토지의 지배를 받기도 하는 특성을 지닌다고 할 수 있다.
*잘못된 정보가 있다면 댓글 또는 방명록에 남겨주세요 *
♡아래 하트 공감과 구독 부탁드리며♡댓글로 의견도 많이 남겨주세요♡
♡공감과 구독은 저에게 많은 도움이 됩니다♡
읽어주셔서 감사합니다 !
'부동산 > 공인중개사' 카테고리의 다른 글
| [부동산] 공인중개사 2차 공법 행정계획 (0) | 2021.03.11 |
|---|---|
| [부동산]공인중개사 1차 부동산학개론 균형가격과 탄력성 (0) | 2021.03.09 |
| [부동산]공인중개사 1차 부동산학개론 수요공급이론 (0) | 2021.03.05 |
| [부동산] 부동산 수요 (0) | 2020.03.16 |
| [부동산] 건물·주택의 분류 (0) | 2020.03.13 |
| [부동산] 유형 및 토지분류 (0) | 2020.03.13 |
| [부동산] 복합부동산 (0) | 2020.03.13 |
| [부동산] 물리적 개념 (0) | 2020.03.10 |
댓글