[부동산] 유형 및 토지분류

[부동산] 유형 및 토지 분류

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-부동산 유형
부동산은 수인성 유무에 따라 수익성 부동산과 비수익성 부동산으로 시장성 유무에 따라 시장성이 있는 부동산과 시장성이 없는 부동산으로 지역성의 구분에 따라 도시부동산과 농촌부동산으로 분류할 수 있다

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-수익성유무
부동산은 수익성 유무에 따라 수익성 부동산과 비수익성 부동산으로 분류할 수 있다. 이는 대상 부동산의 고유목적 기능 및 용도를 파악하여 분류하되 판단기준은 지역, 이용상황, 환경, 위치 등 입지적 조건을 고려하여야 하며 일시적인 이용상황은 고려하지 않는다

-시장성유무
부동산은 시장성 유무에 따라 시장성이 있는 부동산과 시장성이 없는 부동산으로 분류할 수 있다. 시장성이란 수요, 공급에 의하여 판매가능성 또는 임대가능성이 있는 것을 의미하며 시장성 정도는 대상부동산의 개별적 구체적 의해 판단한다

-지역성의 구분에 따라
부동산은 지역성의 구분에 따라 도시부동산과 농촌부동산으로 분류할 수 있다 . 도시부동산과 농촌부동산의 구별기준은 대상부동산이 속하는 지역 용도 이용상황등에 따라 상대적이지만 감정평가에서는 주로 이요상황과 용도지역을 중심으로 판단해야 한다.

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-토지의 분류
감정평가상의 용도적 종별(1)과 정착물 유무관계 의한 분류(2)

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-감정평가성의 용도적 종별 : 지역종별
부동산이 속한 지역의 용도에 다른 구분을 말한다 이러한 지역종별은 택지지역 농지지역 임지지역 예정지지역 이행지지역등으로 구분된다 택지지역은 주거지역 상업지역 공업지역으로 농지지역은 전지지역 답지지역으로 세분된다

-감정평가성의 용도적 종별 : 토지종별
지역종별에 의하여 분류된느 토지의 구분을 말하며, 택지 농지 임지 예정지 이행지로 구분된다. 그리고 지역종별의 세분에 따라 도지종별도 택지는 주거지 상업지 공업지로 농지는 전지와 답지로 구분된다. 

-지역적종별 : 지역종별
택지지역(주거지역, 상업지역,공업지역)
농지지역(전지지역, 답지자역, 과수원지역)
임지지역(용재림지역, 신탄림지역)
*부동산이 속한 지역의 용도에 따라 구분한다

-개별적종별 : 토지종별
택지(주거지, 상업지,공업지)
농지(전지, 답지)
임지
*지역종별에 의하여 분류하여 토지를 구분한다

<용재림지역 : 연료 이외의 건축, 가구 용도로 쓰이는 임지지역>
<신탄림지역 : 땔나무와 숯 등 용도로 쓰이는 임지지역>

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-정착물 유무관계에 의한 분류
대지, 택지, 부지로 구분하며 건축할 수 없는 토지와 건축할 수 있는 토지(공업용), 지목이 '대'인 토지(주거용,상업용)으로 구분한다
택지, 부지, 대지, 농지, 임지, 후보지, 이행지, 맹지, 대지, 필지, 획지, 나지, 건부지, 공지, 공한지, 소지, 선하지, 포락지 , 법지, 빈지,  유휴지, 휴한지, 한계지 등이 있다

 

-토지구분 <택지지역, 농지지역, 임지지역>
택지지역(주택지역, 상업지역, 공업지역)
농지지역(정지지역, 답지지역, 과수원지역)
임지지역(용재림지역, 신탄림지역)

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-택지
주거 상업 공업 용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용을 목적으로 조성된 토지를 말한다. 이는 부동산 감정평가상의 용어로서 건축용지만을 의미한다

-부지
부지는 도로부지 하천부지와 같이 일정하 용도로 이용되는 토지를 말하며 하천 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. 대지보다 넓은 뜻으로 사용되는데 건축용지 이외 하천부지 철도용 부지 수도용 부지 등으로 사용되는 포괄적인 용어이다.

-대지
건축법에서 대지란 건축할 수 있는 모든 토지를 말한다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 대는 토지의 주된 사용목적에 따라 정한 지목 중의 하나로서 지목이 전답이라면 건축이 불가능하나 전답이라도 형질변형허가를 얻은 경우 건축이 가능하며 바로 대지가 된다. 주거용 상업용 대지 외에 공업용 대지도 가능하고 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 지목과 특별한 관계를 가지지 않는다
*대지는공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 지목과 특별한 관계를 가지지 않는다

-농지
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목 여하에 불고하고 실제로 농경지 또는 다년생 실물의 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설 부지이다. 용도에 따라 물을 대지않고 식물을 재배하는 전, 물을 직접 이용하여 실물을 재배하는 답, 과수류를 집단적으로 재배하기 위한 과수원으로 구분한다
*농지구분(전,답,과수원)
*주택이나 업부용등 일반건축물을 건축 할 수 있는 토지를 '대'라하는데 지목이 대가 아닌 경우도 건축이 가능하다. 학교용지에는 학교를 건축할수있으며 종교용지에는 종교용 건축물을 체육용지에는 체육관등의 건축물을 공장용지은 공장건축물을 건축 할 수 있다. 건출물이 건축되는 모든 토지를 '대지'라고 하는데 지목이 '대'인 토지와 대지는 반드시 일치하는 것은 아니다

-임지
산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어이다. 입목 죽을 집단적으로 생육하기 위한 토지와 그 토지 내의 암석지 소택지를
말하는 산림지 다년생 개량목초의 재배에 이용되는 토지와 목도 진입도로 축사 및 부대시설을 위한 토지를 모두 일컫는 것이다

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-후보지
인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지등 다른 용도로 전환이 객관적으로  예상되는 토지를 말한다. 부동산의 용도적 지역인 택지지역 농지지역 임지지역 상호간의 전환이 있는 지역의 토지를 말한다. 다른 말로 가망지 도는 예정지라고도 한다. 토지의 유용성을 높이기 위해 전환되는 토지로 임지지역보다 농지지역으로 농지지역보다 택지지역으로 이용하는 것이 토지의 유용성을 증대 시킨다고 본다 후보지의 경우 반드시 지목 변경이 뒤따른다
*임지지역→ 농지지역→ 택지지역(전환이 예상되는 토지 : 후보지)

-이행지
임지지역, 택지지역, 농지지역 내에서 전환이 이루어지고 잇는 토지이다. 이행지의 경우 지목변경이 뒤따를 수도 있고 그렇지 않을 수도있다
*후보지나 이행지는 전환중이거나 이행중인 토지에 붙이는 용어이므로 전환이나 이행이 이루어지고난후에는 바뀐 후의 용도에 따라 부른다는 것을 유의해야 한다

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-맹지
타인의 토지에 둘러 싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말한다.  맹지 위에는 건물을 세울 수 없다

*도로에직접연결되지 않은 토지(맹지)

-대지
어떤 택지가 다른 택지에 둘러 싸어 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루형의 모양을 띠게되는 택지이다

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-필지
하나의 지번을 가지 토지로써 토지의 등기 등록의 단위를 말한다. 필지는 구분되는 경계를 가진 토지의 등록단위로 하나의 지번을 가지고
지적 공부에 등록되는 토지의 기본 단위가 된다. [공간정보 구축 및 관리] 등에 관한 [법률] 또는 [부동산등기법] 상의용어로서 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이다. 토지의 법률적인 최소 단위로 같은 지번으로 둘러싸인 토지이다. 토지에 대한 법률관계 권리변동관계의 기준적 단위개념으로서 한 개의 토지 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시한다. 필지는 토지에 대한 권리를 구분하기 위한 법적 개념이다

-획지
인위적 자연적 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷 한 일단의 토지이다.

*<인위적으로 경계가 이루어져서 다른 토지와 구별되는 일단의 토지>
*<자연적 조건 산 하천 언덕 등으로 다른 토지와 구별되는 일단의 토지>
*<법적 행정적 지목 지번등으로 다른 토지와 굽려되는 일단의 토지>

등을 말한다. 이는 토지이용을 상정하여 구획되는 경제적 부동산학적인 단위개념이다. 또한 행정적, 법률적, 인위적, 물리적, 자연적, 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 토지의 이용이나 부동산활동 또는 부동산현상의 단위 면적이 되는 일획의 토지이다. 적당한 면적을 갖고 하나의 거래활동 또는 이용활동의 단위를 이루는가 하면 부동산의 등가격수준을 갖는 경우도 있다. 이는 가격수준을 구분하기 위한 경제적개념이다

<필지와 획지구분>

-필지
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 또는 부동산 등기법 상의 용어
하나의 지번이 붙는 토지의 등기 등록 단위 
토지소유자의 구너리르 구분하기 위한 표시
구너리르 구분하기 위한 법적개념
*필지(법적개념)

-획지
감정평가에서 중기
인위적 자연적 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지
부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위 면저깅 되는일획의 토지
가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념
*획지(경제적개념)

-필지와획지의 관계
필지와 획지가 같은경우 : 1필지가 1획지가 되는 경우
하나의 필지가 여러개의 획지가 되는경우 : 필지가 큰 경우
어려개의 필지가 하나의 획지를 이루는 경우 : 획지가 큰 경우

*필지는 면적의 단위가 아니라 하나의 지번이 붙는
 권리를 구분하기위한 토지 등록단위로 필지의 면적의 단위는 ㎡이다

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-나지
나지란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 말한다. 경작이나 농업용 토지로도 이용되지 않고 있는 토지이고 지상에 건축물이 없으므로 거래에 번거로움이 없어 시장성이 높다. 건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매매에 있어서 가격이 비싸며 토지 가격에 대한 감정평가의 기준이 된다

-건부지
건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지이다. 건물 및 그 건부지가 동일 소유자에게 속하고 당해 소유자에 의하여 사용되며
 그 부지가 사용 수익을 제약하는 권리 등이 부착되어 있지 않은 토지이다. 그러나 건물 등의 용도에 제공되고 있는 토지이므로 지상에 있는 건물의하여 사용 수익이 제한되는 경우가 있다. 또 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못한 경우 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다
*건부지의 평가액은 나지평각액을 한도로 한다

-건부감가와 건부증가

* 건부감가 : (나지) > (건부지) →[원칙:건부감가]
건부감가란 건물 등이 부지의 최유효이용을 저해하는 경우에는 그러한 저해가 없는 경우보다 부지의 유용성이 저하되는데 이처럼 부지상에 건물 등이 존재함으로써 부지에대한 제약분을 부지 가격에서 감가하는 것을 말한다. 건부감가는 나지가격을 기준으로 측정하며 공법상의 규제가 완화되었을 때 주로발생한다. 건부감가는 지상의 건물이 견고할수록, 건물의 면적이 클수록 크다

* 건부증가 : (나지) < (건부지) →[예외:건부증가]
건부증가란 건물이 존재함으로 인하여 건부지가 나지모다 가격이 높은 경우로서 예외적 현상에 해당한다. 건부증가는 공법상의 규제가 강화 되었을때 주로 발생한다. 재개발구역 지정결정, 택지개발, 예정구역, 지정결정, 소수잔존자 보상대상, 지역결정, 개발제한구역 지정결정, 용적률과 건폐율규제 강화결정 등의 경우 발생한다

*건부지의 평가액은 나지평가액보다 낮게 평가되는 것이 일반적이다

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-공지
건축법에 의한 건폐율 용적률등의 제한 으로 인해 한 필지 내에 건물을 꼬가 매워서 건축하지 않고 남겨 둔 토지이다

-공한지
도시 토지로서 지가상승만을 기다하고 장기간 방치하는 토지이다

-소지(원지)
택지 등으로 개발됙 이전의 자연적 상태 그대로인 토지를 말한다

-선하지
고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많은 토지다. 
따라서 보통안 선하지 감가를 행한다

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-법지
법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지이다
택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과 경사된 토지부분을 말한다
 토지의 붕괴를 막기 위하여 경사를 이루어 놓은 것으로 측량 면적에는 포함되지만
실제로는 사용할 수 없는 면적이다


-포락지
지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다
즉 갱니의 사유지로서 전 답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다

-빈지
법지의 반대 개념이다. 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변토지를 말하는데 
공유수면 관리 및 매립에 관한 법률에서는 바닷가라 부른다 이는
만조수위선으로 부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다
만조수위선으로 부터 간조수위선까지으 사이를 말하는 '간석지'와 구분된다
*간석지(갯벌)
*빈지(바다와 육지사이의 바닥면으로 이해바람)

*포락지(물에잠김),빈지(해변) 구별!

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-유휴지
바람직스러지 못하게 놀리는 토지이다

-휴한지
농지 등을 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게하는 토지이다

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-한계지
택지이용을 '최원방권상'의 토지로서 행정구역상 타 지역과 인접한 지역내의 토지이다

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