[부동산] 법 · 제도적 개념

[부동산] 법 · 제도적 개념

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-법 · 제도적 개념

부동산의 법률적 개념은 협의의부동산과 광의의부동산으로 구분한다. 민법상 부동산인 협의의 부동산에 의제(준)부동산을 합하여 광의의부동산이라한다

*민법제99조(토지 및 그 정착물은 부동산이다/부동산 이외의 물건은 동산이다)

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-협의의부동산

'토지 및 그 정착물'(민법 제99조)을 말한다. 민법상의 부동산이라고도 한다. 부동산 이외의 물건은 동산이라고 할 수 있다.

 

 -부동산

민법에서 부동산이란 '토지 및 그 정창물'을 말한다.

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-토지의의

인위적으로 구획된 일정 범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 상하를 포함한다. 토지는 연속되어 있으나 인위적으로 지표에 선을 그어 구별한다.

*상하(공중과 지하를 뜻함)

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-토지소유권의 범위(1)

민법에서 "토지소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지 상하에 미친다"라고 규정하고 있다 토지 소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다

*민법 제212조(토지소유권은 정당한 이익 있는 범위내에서 토지 상하에 미친다)

 

-토지소유권의 범위(2)

토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다

 

-토지소유권의 범위(3)

토지의 구성물은 토지의 지하공간에 포함된 구성물로서 토지와독립한 물건이 아니며, 토지의 소유권은 그 구성물에도 미친다

*토지의 구성물(암석, 토사, 지하수등)

 

-토지소유권의 범위(4)

지하에 매장된 미채굴의 광물은 광업권과 조광권의 객체로서 토지소유권이 미치치않는다

*광업법 제3조(광물)

*광물(암석을 이루고 있는 알갱이)

 

-토지소유권의 범위(5)

하천은 국유에 속하며 따라서 사적 소유권이 미치지 않는다

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-토지정착물의의

토지에 고정되어 있어 용이하게이동 할 수 없는 물건으로 토지에 정착되어 있는 물건이다 

*토지정착물의 예(건물, 수목, 교량, 돌담, 송전탑 등)

 

-토지정착물의 종류

토지로부터 독립된 정착물과 토지에 종속되어 있는 정착물로 구분한다

 

-토지로부터 독립된 정착물

토지와 별개로 거래될 수 있으며, 토지소유자의 소유권이 인정되지 않는다. 건물, 명인방법에 의한 수목의 집단, 등기완료된 수목의 집단, 타인의 토지에 경작, 재배된 농작물 등이 있다. 계속성이 없는 건물에 충분이 정착되지 않은 기계 등은 토지의 정착물이 아니며 동산으로 취급한다

*명인방법(토지의 소유권과는 별도로 거래하는 데에 이용하는 공시 방법)

*명인방법의 예(소유자의 이름을 써 넣거나, 논밭 둘레에 새끼줄을 치고 팻말을 박는 등의 방법)

 

-토지에 종속되어 있는 정착물

토지와 함께 거래되며, 토지의 구성부분을 이루고 토지 소유자의 소유권이 인정될 수 있다. 

*종속정착물(돌담, 교량, 축대, 도로 등)

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-토지로부터 독립된 정착물 예

건물, 명인방법에 의한 수목의 집단

등기완료된 수목의 집단(입목), 타인의 토지에 경작 재배된 농장물(경작자의 몫으로 인정)

*토지와 별개로 걸될수 있음

*토지소유자의 소유권 불인정

 

-토지 종속되어 있는 정착물

돌담, 교량, 축대, 도로, 제방 등

매년 경작을 요하지 않는 나무나 다년생 식물 등

*토지와 함께 거래됨

*토지의 구성 부분

*토지소유자의 소유권 인정

 

-동산으로 취급

판잣집(판자로 허술하게 지은 집), 컨테이너박스, 가식 중인 수목

*정착물이 아님

*토지소유자의 소유권 불인정

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#독립된 토지정착물

 

-건물

건물은 토지로부터 독립한 별개의 부동산으로 건물 등기부에의하여 공시된다. 토지로부터 '건물이 독립되는 시기'는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 갖추어져 있으면 그때부터 독립한 부동산이다. 사회통념상 독립한 건물이라고 불 수 있는 미완성 건물을 인도받아 완공한 경우 그 수유권의 원시취득자는 완공건축주가아닌 원래의 건축주이다. 건물의 개수는 건물의 물리적 구조뿐만 아니라 거래관념을 고려하여 결정하여야 한다. 건물의 일부에 관여하는 구분 소유권을 인정한다

 

-수목 또는 수목의 집단

수목은 토지와 부닐되면 동산이지만, 토지로부터 분리되지 않은 상태에서는 원칙적으로 토지의 일부일 뿐 독립한 물건이 아니다. 입목에 관한 법률에 의해 입목은 독립한 부동산으로 취급된다. 입목에 관한법률에 의해 수목도 소유권과 저당권의 객체가 될 수 있다. 입목에 관한 법률에 의해 밉목등기를 하지 않은 수목이더라도 명인방법을 갖춘 수목은 토지와 독립된 부동산으로서 거래의 객체가 된다

*저당권(채무의 담보로 제공한 부동산)

 

-명인방법을 갖춘 미분리과실

명인방법을 갖추면 독립한 물거느로서 거래의 목적이 된다고 취급한다

 

-농작물

정당한 권원에 의해 타인의 토지에서 경작, 재배한 농작물은 토지로부터의 독립된 정착물이다. 아무런 권원없이타인의 토지에서 경작, 재배한 경우에는 '명인방법을 갖추지 않았다 하더라도' 그 농작물의 소유권은 경작자에게 있다

 

-구거

구거는 토지의 지목 중의 하나로 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속 시설물의 부지와 자연의 우수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지를 말한다.

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-동산

부동산 이외의 물건은 동산이다. 전기, 기타 관리할 수 있는 자연력도 동산이다. 등기 · 등록하는 선박 · 자동차 · 항공기 · 건설기계 등은 법률상 부동산(의제부동산)과 같이 다루지만 원칙적으로 동산에 해당한다

 

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-정착물의 의의

우너래는 동산이었으나 토지와건물에 항구적으로 부착 또는 설치됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 말한다

 

-정착물의 구분

정착물을 구분함에 있어 실제로 어떤 물건이 정착물인지 여부를 판단하기는 곤란하다. 거래 당시 어떤 물건이 정착물로 간주되면 부동산의 일부로 취급되어 매수인에게 이전되므로, 그 물건이 정착물인지를 구분하는 것이 중요하다.

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-물건이 부동산에 부착되어 구분

제거할 때 건물에 손상을 주는 것이나 손상을 주지 않더라도 효용이 감소하는 것은 정착물이고, 건물에 손상을 주지 않고 제거할 수 있으면 동산으로 본다

*예(수도꼭지)

 

-물건의 성격에 따라 구분

건물을 처음 지을 때부터 건물의 위치나 용도에 맞추어 제작된 것은 정착물로 본다

*예(건물에 고정된 창문)

 

-당사자의 의도에 따라 구분

임대건물의 소유자인 임대인이 임대가치를 증진시킬 목적으로 영구적으로 설치한 것은 정착물로 본다

*예(가스보일러)

 

-거래당사자의 관계에 따라 구분

물건을 설치한 사람에 따라 정착물인지 아닌지가 결정되는데 예컨데 임대건물의 소유자인 임대인이 설치한 진열대나 선반 등은 정착물이지만 임차인이 설치한 것은 정착물로 취급하지 않는다

 

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-임차인 정착물

소유권이 임차인에게 있으며 임대차계약이 끝나면 임차인이 제거할 수 있는 것을 말하는데 부동산 정착물에 포함되지않는다

 

-거래정착물 (임차인정착물)

임차인이 자신의 사업이나 거래를 위해 설치한 물건을 말한다

*예(진열대)

 

-농업정착물 (임차인정착물)

타인의 토지를 임차하여 사용하는 농부가 임차한 토지에 농사를 목적으로 설치한 물건을 말한다

*예(농기구 창고)

 

-가사정착물 (임차인정착물)

타인의 주택을 임차하여 사용하는 임차인이 자신의 생활의 편의를 도모하기 위해 설치한 물건을 말한다

*예(창틀의 블로인드)

 

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-광의의부동산

협의의 부동산에 의제부동산을 합한 개념이다. 준부동산은 등기 · 등록의 공시방법을 갖춤으로 써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산을 말한다

 

-의제부동산(준부동산)

본질은 부동산이 아니지만 등기 · 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단을 말한다. 이에는 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 자동차, 항공기, 건설기계 등이 있다

 

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-공장재단

영업을 하기 위해 물품 제조,가공 등의 목적에 사용하는 일단의 기업용 재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다

 

-광업재단

광업권과 광업권을 바탕으로 광물을 채굴, 취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구서오디는 일단의 기업재산으로서 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다

 

-어업권

수산업멉 및 내수면어업법에 따라 면허를 받아 배타적으로 어업을 경영할 수 있는 권리를 말한다

 

-선박(20t 이상)

선박법 제1조의2 제1항에 따른 수상 또는 수중에서 항행용으로 사용하거나 사용할 수 있는 배 종류를 말한다

*기선(기관을 사용하여 추친하는 선박과 수면비행선박)

*범선(돛을 사용하여 추진하는 선박)

*부선(자력항행능력이 없어 다른 선박에 의하여 끄릴거나 밀려서 항행되는 선박

 

-자동차

자동차관리법 제2조 제1호에 따른 비행기, 비행선, 활동기, 회전익항공기, 그밖에 항곡법 시행려응로 정하는 것으로써 항공에 사용할 수 잇는 기기를 말한다

 

-건설기계(중기)

건설기계란 건설공사에 사용할 수 있는 기계로서 건설기계관리법 시행령에 해당하는 물건을 말한다

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