[부동산] 활동과 현상

 

 

[부동산] 부동산활동과 부동산현상

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부동산활동의의

인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러가지 행위를 말한다

 

부동산활동주체

사적주체(개인, 기업)

공적주체(정부, 지방자치단체)

제3섹터(사적주체와 공적주체가 동동으로 사업을 시행하는경우)

 

부동산활동분류

부동산소유활동(사용가치 측면으로 파악할 때의 활동/최유효이용)

부동산거래활동(교환가치측면으로 파악할 때의 활동/거래질서의 확립)

 

부동산활동특징

활동주체 및 목표가 있다

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부동산현상의의

부동산에서 비롯되는 모든현상(기술, 경제, 제도 및 기타)을 의미한다

 

부동산현상유형

운동으로서의 부동산현상

지역적현성/전이현상(부동산현상이 지역 상호간에 옮겨가는 현상

개별적현상(지역적 현상을 중심으로 하여 개별적 부동산에 따라 나타나는 현상

 

부동산현상3대측면

기술적현상(수명현상, 도시스프롤현상,지가구배현상, 침입적토지이용현상 등)

경제적현상(부동산의 경기변동, 부동산 투자와 투기)

 

부동산현상특징

활동주체 및 목표가 없다

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-부동산활동의 부문(주체)

부동산화동의 부문은 정부부문, 사적부문, 전문협회 등으로 나눌 수 있다

*정부부문(공적주체)

*사적부분(사적주체)

 

정부부문의 부동산활동

주로 부동산의 관리, 규제, 보조, 과세 등으로 나타난다

 

사적부문의 부동산활동

부동산 개발업, 평가업, 중개업, 금융업, 관리업 등으로 나타나며, 다른 부문들의 활동에 비해 가정 활발하다

 

전문협회의 부동산활동

공인중개사협회나 감정평가사협회 주택관리사협회 등의 활동을 말한다

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<한국표준산업분류상의 부동산업>

 

-부동산입대 및 공급업(부동산임대업/부동산개발 및 공급업)

부동산입대업(주거용건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업)

부동산개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업, 비주거용 건물 개발 및 공급업, 기타 부동산 개발 및 공급업)

 

-부동산관련 서비스업(부동산관리업/부동산중개,자문 및 감정평가업)

부동산관리업(주거용 부동산관리업, 비주거용 부동산 관리업)

부동산중개,자문 및 감정평가업(부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자 자문업, 부동산 감정평가업)

 

*한국표준산업분류에 따른 부동산업에는 부동산투자 및 금융업이 해당되지 않는다

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-부동산활동의 속성

 

과학성 및 기술성

체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고 그것을 실무활동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다. 부동산활동은 과학성 및 기술성의 양면성을 갖는데 과학성은 부동산이론의 능률화를 기술성은 부동산실무의 능률화를 도모하는 데 이겨한다

*부동산활동의 과학성-이론능률화

*부동산활동의 기술성-실무능률화

 

-사회성과 공공성 및 사익성

 

부동산활동의 사회성,공공성

토지는 국토공간으로 토지의 용도는 다양하며 국가의 존립을 위해 매우 중요하다. 부동산 특히 주택에는 환경성이 있으며, 경제적 비중이 큰 경제재이다

 

부동산의 사익성

사유재산이 보장되고 개인의 영리활도잉 보장되는 자본주의 사회에서 공익성을 해치지 않는 한 국민의 사익을 존중해야 한다는 것이다

 

-전문성

부동산활동은 고도의 학문적 지식과 연구 및 경험 등을 기반으로 하기 때문에 높은 전문성이 요구되며, 전무화하기 위한 바업으로 '공인자격제'를 도입하고 있다

*공인자격제

 

-윤리성

부동산활동은 사회성,공공성이 강조되고 있어 부동산업자에게는 직업 윤리가 중요시되고 있다. 부동산윤리는 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리 및 공중윤리가 있다

*고용,조직,서비스,공중

*고용윤리(종업원과의관계)부동산업자는 경영채임자이기 때문에 그 자신은 물론이고 그가 고용하고 있는 종업원들의 법규나 윤리규정을 비롯한 해당 업무규정을 잘 준수하도록 충분히 감독할 책임이 있다

*조직윤리(동업자 및 동업자단체와의 관계)(동업자와의관계: 부동산업자는 부동산윤리르 준수하지 않음으로써 동업자에게 불리한 결과를 빚지 않도록 노력하여야한다)(동업자단체와의관계: 부동산업자는해당되는 동업자단체에 가입하여 동업자단체의 일원으로서 단체의 역할 및 기능에 성실하게 협력하여야 한다)

*서버스윤리(의뢰인과의 관계)부동산업자와 의뢰인의 관계에서 지켜야 할 윤릴 부동산윤리의 중심을 이룬다

*공중윤리(공중과의관계)부동산기업가는 일반공중의 복리증진을 도모하는 방향으로 업무활동을 전개해야하는데, 이것은 부동산 기업가가 수행하는 활동이 직접,간접으로 일반공중에게 영향을 미치기 때문이다.

 

-정보활동

정보활동이 중요한것은 부동산에서는 부동성의 특성이 있고 부동산 주변현상에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문이다

 

-대인활동 및 대물활동

부동산활동은 직접,간접으로 많은 사람들이 관여하는 대인활동이며 대니관계 미 인화를 위한 노력과 기술적 전문지식과 함께 부동산을 물리적으로 취급하는 대물활동이 효과적이어야 부동산활동에 성공할수 있다

 

-임장활동

책상위에서 탁상활동과 대응되는 개념으로 장소에 임한다는 뜻이며 현장에 직접 가보는 부동산활동을 말한다. 부동산은 부동성이라는 특성이 있으므로 부동산 결정에 필요한 여러 사항은 서면자로만으로 정확하게 파악하기 어려우므로 의사결정을 위해서는 현장을 방문하여 직접 확인.분석하는 임장활동이 필요하다

 

-공간활동

부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간을 대상으로 부동산활동을 전개한다. 거래활동의 대상은 3차원의 공간이고, 부동산 가격은 3차원 공간의 가격이다

 

-배려의 장기성

부동산에는 영속성과 용도의 다양성이 있기 때문에 일반적으로 일반 소비상품을 대상으로하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고 실행된다. 필수적으로 그 부동산의 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성에 대한 배려가 수반된다

*가변성(일정한 조건에서 변할수 있는 성질/ 반대되는발 불변성)

 

-복합개념

부동산활동에 있어서의 사고방식은 복합개념을 토대로 한다

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-부동산활동의 일반원칙

부동산활동의 일반원칙이란 부동산과 인간의 관계개선이라는 부동산학의 이념을 실현하기 위한 부동산활동의 행동방향을 말한다. 부동산학 이론의 개발이나 실무활동의 일반적 지도이념으로서 능률성의 원칙, 안정성의원칙, 경제성의 원칙 등을 들 수 있다

 

능률성의원칙

부동산학은 부동산활동의 능률화를 목표로 삼는 학문이다. 부동산활동은 부동산소유활동과 부동산거래활동으로 구분할 수 있는데, 부동산학은 부동산소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용의 원칙을, 부동산거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서 확립의 원칙을 지도 원리로 삼고 있다

*능률성(투입대비산출의비율/투입을최소화하고 산출을 극대화/투입중심의 개념)

*부동산소유할동(능률화)-최유효이용의 원칙

*부동산거래활동(능률화)-거래질서확립의 원칙

 

안전성의원칙

부동산활동에 있어서는 거래사고와 관련하여 안전성을 강력하게 의식하여야 한다. 안전성 개념에 있어서는 복합개념의 논리에 따라서 법률적, 경제적, 기술적 안전성을 고려하여야 한다

 

경제성의원칙

부동산활동은 경제성원칙을 추구한다. 경제성 원칙은 경제원칙을 말하는데, 경제원칙이란 최소의 희생으로 최대의효과를 올리려는 것으로 이해하는 것이 일반적이다. 이 원칙은 부동산 활동 전반에 걸친 합리적 선택의 원칙이라도고 할 수 있다

*경제성(최소의 비용으로 최대의 효과를 올리는것)

 

공정성의원칙

부동산활동이 공정해야한다는 원칙으로 부동산은 사회성과 공공성을 갖는 재화이기 대문에 그것을 대상으로 하는 활동도 공정성이 요구된다는 것이다.

*부동산활동의 일반원칙(능률성의원칙, 안전성의원칙, 경제성의원칙)

*능률성의원칙(소유활동:최유효이용/거래활동:거래질서의확립)

*안전성의원칙(법률적안전성/경제적안전성/기술적안전성)

*경제성의원칙(최소비용의최대효과:경제원칙)

 

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