[부동산학개론] 기출연습문제 (52) : 24회+20문제

[부동산/공인중개사:부동산학개론] - [부동산학개론] 기출연습문제 (52) : 24회

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토지의 자연적 특성 중 부증성에 대한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? 

○ 생산비법칙 적용 배제 ○ 일물일가 법칙 적용 배제 ○ 최유효이용 원칙의 근거 ○ 소유이익과 이용이익의 분리 ○ 토지공개념 도입의 근거 ○ 수급조절에 의한 균형가격 형성 곤란 ○ 지방자치단체 조세수입의 근거

1. 2개     
2. 3개     
3. 4개     
4. 5개     
5. 6개

정답: 3번입니다.
설명:
생산비법칙 적용 배제는 부증성에 대한 설명입니다.
일물일가법칙 적용 배제는 개별성에 대한 설명입니다.
최유효이용 원칙의 근거는 부증성에 대한 설명입니다.
소유이익과 이용이익의 분리는 영속성에 대한 설명입니다.
토지공개념 도입의 근거는 부증성에 대한 설명입니다.
수급조절에 의한 균형가격 형성 곤란은 부증성에 대한 설명입니다.
지방자치단체 조세수입의 근거는 부동성에 대한 설명입니다.

 

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아파트 매매가격이 10% 하락할 때, 아파트 매매수요량이 5% 증가하고 오피스텔 매매수요량이 7% 감소하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도(A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?
         (A)         (B)          (C)
1.비탄력적    0.3       대체재
2.탄력적        0.5       보완재
3.비탄력적    0.5       대체재
4.탄력적        0.7       보완재
5.비탄력적    0.7       대체재

정답:

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도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은? 
1. 절대지대란 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에 의해 결정된다.
2. 입찰지대곡선의 기울기는 생산물의 단위당 한계운송비를 토지이용자의 토지이용량으로 나눈 값이다.
3. 중심지에서 가까울수록 조방농업이 입지하고, 교외로 갈수록 집약농업이 입지한다.
4. 버제스의 동심원설에 의하면 중심지와 멀어질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 많아지는 경향을 보인다.
5. 선형이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동 간 집적지향성, 이질활동 간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.

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컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 B시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?

○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치하고 있다. ○ A시 인구 : 72만명 ○ B시 인구 : 8만명 ○ A시와 B시 사이의 거리 : 36km

1. 3km
2. 2 6km
3. 9km
4. 12km
5. 16km

정답: 3번입니다.
설명:

36 ──────   =  9 1+√ 72     ────        8

 

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부동산 조세에 관한 설명으로 옳은 것은? 
1. 양도소득세는 국세로서 처분단계에 부과하는 조세이다.  
2. 취득세는 취득단계에, 등록면허세는 보유단계에 부과한다.    
3. 양도소득세를 중과하면, 부동산의 보유기간이 짧아지는 현상이 발생할 수 있다.
4. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 큰 경우 공급자가 수요자보다 세금부담이 더 작다.
5. 공급이 완전탄력적인 경우 재산세 상승분은 전부 임대인에게 귀착된다.

정답: 1번입니다.
설명:
양도소득세는 국세로서 처분단계에 부과하는 조세입니다.
취득세 등록면허세는 취득단계에 부과합니다.
양도소득세를 중과하면 보유기간이 길어지는 현상이 발생할 수 있습니다.
수요의 가격탄력성이 큰 경우 공급자의 세금부담이 더 큽니다.
공급이 완전탄력적인 경우 임차인에게 귀착됩니다. (수비수 공비공)

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부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? 
1. 부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려하는 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법이 있다.
2. 순현가법에서는 재투자율로 요구수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용한다.
3. 채무불이행률은 영업경비와 부채서비스액의 합을 유효총소득으로 나눈 값이다.
4. 부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 값이다. 
5. 세전현금수지승수의 역수는 지분배당률이고, 순소득승수의 역수는 총자산회전율이다.

정답:
설명:

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다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는?
(단, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 5년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기간이 5년인 연금의 현가계수는 2.5, 5년 일시불의 현가계수는 0.5이고, 주어진 조건에 한함)

기간(년)	0	1	2	3	4	5
현금흐름	-700	140	140	140	140	1640

1. 100만원     
2. 200만원     
3. 300만원 
4. 400만원     
5. 500만원

정답: 4번입니다.
설명:
5번째 매번나가는돈을 총 5번째 총금액에서 빼기 ( 1640-140= 1500)
뺀 금액 곱하기 일시불의 현가계수 (1500×0.5=750) 연금 매번 나가는 돈 곱하기 연금의 현가계수 (140×2.5=350)
750+350=1100 - 700 = 400 

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대출 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 점증(체증)식상환방식의 경우, 장래 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
2. 원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 이자액이 감소하는 반면 원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 이자액이 증가한다.
3. 대출기간만료 시 총 원리금상환액은 원금균등상환방식, 원리금균등상환방식, 체증식상환방식 중 체증식상환방식 방식이 가장 크다.
4. 원리금균등상환방식의 경우, 매기상환하는 원금이 점차 증가한다.
5. 원금균등상환방식의 경우, 초기원리금상환액이 원리금균등상환방식보다 크다.

정답: 2번입니다.
설명:
원리금이던 원금이던 이자액은 감소합니다.

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감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳은 것은? 
1. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3. 유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
4. 가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
5. 동일수급권이란 대상부동산과 대체 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 제외한다.

정답:1번입니다.
설명:
장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하는 것은 수익환원법입니다.
재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하는 것은 원가법입니다.
대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역말하는 것은 인근지역입니다.
대상물건의 시장가치가 아니라 경제적가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말하는 것은 가치형성요인입니다.
대상부동산과 대체 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 제외하는 것이아니라 포함하는 것은 동일수급권입니다.

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다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 가액(원/m2)은? 

○ 대상토지: A시 B구 C동 100번지, 일반상업지역 ○ 기준시점: 2023.10.28. ○ 비교표준지: A시 B구 C동 150번지, 일반상업지역, 2023.01.01. 기준 공시지가 30,000,000원/m2 ○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01. ~ 2023.10.28.): 상업지역 5% 하락 ○ 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로 조건 15%우세, 환경조건 25%열세하고, 다른 조건은 동일함                     (상승식으로 계산할 것)  ○ 그 밖의 요인 보정치: 1.30

1. 23,619,375원
2. 24,581,250원
3. 26,105,625원
4. 31,955,625원
5. 35,319,375원

정답 : 4번입니다.
설명:
기준 공시지가 3000만원
상업지역 5%하락했으니까 (100%-5%= 0.95) 0.95
우세니까 15% + 1 = 1.15
열세니까 25% - 1 = -0.75(마이너스 부호 신경 ㄴㄴ)
그 밖의 요인 보정치 1.3 을 모두 곱하기 ( 3000×0.95×1.15×0.75×1.3= 3195.5625 
(31,955,625원)

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10문제 더 남았다. 화이팅!

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토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은? 
1. 나지란 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 
2. 택지란 주거 상업 공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다. 
3. 후보지란 인근지역의 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 용도에서 장래 택지 등 다른 용도로의 전환이 객관적으로 예상되는 토지를 말한다. 
4. 빈지란 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다. 
5. 특수토지란 토지용도가 특수하고 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지를 말한다. 

정답: 4번입니다.
설명:
빈지란 바다와 육지 사이의 토지를 말합니다. 
지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는 포락지 입니다. 

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A주택시장과 B주택시장의 함수조건이 아래와 같다. 거미집이론에 의한 두 시장의 모형형태는?
(단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량) 

A주택시장: Qd = 500 – 2P, Qs = 50 + 4P  B주택시장: Qd = 300 – ¼ P, Qs = 100 + ½ P

1. A: 발산형 B: 수렴형
2. A: 수렴형 B: 발산형
3. A: 발산형 B: 발산형
4. A: 수렴형 B: 수렴형
5. A: 발산형 B: 순환형

정답: 3번입니다.
설명:

탄력	수요(Qd)의 가격(P)이 더 크다	수탄수
탄력	공급(Qs)의 가격(P)이 더 크다	공탄발

탄력은 P, 기울기는Q = 탄피~~P,  기큐~~~Q
탄피로 계산하면 A주택시장은 P만 보면 수요(Qd)가 2p, 공급(Qs)이 4p니까 공급이 더 커서 공탄발 ! 발산형
탄피로 계산하면 B주택시장은 P만 보면 수요(Qd)가 ¼P니까 ¼=0.25
탄피로 계산하면 B주택시장은 P만 보면 공급(Qs)이 ½P니까 ½=0.5
공급이 더 크니까 공탄발 ! 발산형 

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정부의 부동산시장 간접개입 유형에 해당하는 것은 모두 몇 개인가? 

ㄱ. 지역지구제  ㄴ. 개발권양도제(TDR) ㄷ. 총부채상환비율(DTI)  ㄹ. 토지은행  ㅁ. 공영개발사업  ㅂ. 종합부동산세 ㅅ. 공공주택정책  ㅇ. 개발부담금

1. 2개
2. 3개
3. 4개
4. 5개
5. 6개

정답: 2번입니다.
설명:
지역지구제는 이용규제입니다.
개발권양도제는 이용규제입니다.
총부채상환비율은 간접개입 입니다.
토지은행은 직접개입 입니다.
공영개발사업은 직접개입 입니다.
종합부동산세는 간접개입입니다.
공공주택정책은 직접개입 입니다.
개발부담금은 간접개입 입니다.

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화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 나대지에 투자하여 5년 후 10억원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
2. 현재 10억원인 아파트가 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 3년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 일시불의 미래가치계수를 사용한다. 
3. 임대기간동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 연금의 현재가치계수를 사용한다. 
4. 원리금균등상환방식으로 담보대출을 받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다. 
5. 연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수이다.

정답: 5번입니다.
설명:
연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수입니다.

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주택의 여과과정(filtering process)과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?
1. 주택의 하향 여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 증가한다. 
2. 여과과정에서 주거분리를 주도하는 것은 고소득가구로 부(-)의 외부효과를 추구하고, 정(+)의 외부효과를 회피하려 동기에서 비롯된다. 
3. 고급주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면, 상향 여과과정이 발생하기 쉽다. 
4. 주거분리는 지리적으로 인접한 근린지역만 발생하고, 도시전체에서는 발생하지 않는다. 
5. 저급주택이 재개발되어 고소득가구의 주택으로 사용이 전환되는 것을 주택의 하향 여과과정이라 한다.

정답: 1번입니다.

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우리나라 부동산 조세정책에 관한 설명으로 옳은 것은? 
1. 증여세는 지방세로써 취득단계에 부과하는 조세이다. 
2. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in-effect)를 발생시킬 수 있다. 
3. 재산세는 지방세로서 보유단계에 부과하는 조세이다. 
4. 종합부동산세는 국세로서 처분단계에 부과하는 조세이다. 
5. 취득세 중과는 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.

SMALL

정답: 3번입니다.
설명:
증여세는 국세로 처분단계
양도소득세는 매각을 미루게 하는 효과
재산세는 지방세로 보유단계
종합부동산세는 국세로 보유단계
취득세는 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다고 볼 수 없다.

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7. A는 주택 구입을 위해 연초에 6억원을 대출받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ) 대출금리와 16회 
차에 상환할 (ㄴ)원리금은?

○ 대출금리: 고정금리 ○ 대출기간: 30년 ○ 원리금 상환조건: 원금균등상환방식  매년 말 연단위로 상환 ○ 1회 차 원리금 상환액: 4,400만원

1. ㄱ: 연 2%, ㄴ: 3,000만원 
2. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 3,000만원 
3. ㄱ: 연 3%, ㄴ: 3,200만원
4. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 3,000만원 
5. ㄱ: 연 4%, ㄴ: 3,200만원

정답:5번입니다.

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부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것은? 
1. 민감도분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다. 
2 공영(공공)개발은 택지가 개발되기 전 토지의 위치 지목 면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에 재.분배하는 방식을 말한다. 
3. 환지방식은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다. 
4. 사업위탁(수탁)방식은 토지소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전받은 개발업자가 사업주체가 되어 개발∙ 공급하는 방식이다. 
5. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식은 BLT방식이다.

정답 1번입니다.

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감정평가에 관한 규칙 상 대상물건과 주된 감정평가 방법의 연결이 틀린 것은? 
1. 과수원 - 거래사례비교법
2. 기업가치 - 수익환원법
3. 건물 - 원가법
4. 토지 - 공시지가비교법
5. 임대료 - 임대사례비교법

정답: 4번입니다
토지는 공시지가기준법

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원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은?

○ 사용승인일의 신축공사비: 8천만원 ○ 사용승인일: 2020.10.28. ○ 기준시점: 2023.8.7. ○ 건축비지수 - 사용승인시점 지수: 100 - 기준시점 지수: 125 ○ 경제적 내용년수: 40년 ○ 감가수정방법: 정액법(만년감가기준) ○ 내용년수 만료시 잔가율: 10%

1. 93,250,000원
2. 95,500,000원
3. 96,670,000원
4. 97,500,000원
5. 98,370,000원

정답 : 2번 입니다.