[부동산/공인중개사:부동산학개론] - [부동산학개론] 기출연습문제 (52)
토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 영속성으로 인해 원칙적으로 감가상각이 적용되지 않는다.
2. 부동성(위치의 고정성)으로 인해 부동산활동이 국지화된다.
3. 부증성으로 인해 토지이용이 집약화된다.
4. 개별성(이질성)으로 인해 부의 외부효과가 발생한다.
5. 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.
정답: 4번
설명:
부의 외부효과가 발생하는 것은 부동성입니다.
다음 중 옳은 것은 모두 몇 개 입니까?
ㄱ. 공지는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
ㄴ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지를 말한다.
ㄷ. 획지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다.
ㄹ. 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
ㅁ. 법지는 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지를 말한다.
1. 1개
2. 2개
3. 3개
4. 4개
5. 5개
정답: 3번입니다.
설명:
옳은 지문은 ㄴ, ㄹ, ㅁ 입니다.
틀린 지문은 ㄱ, ㄷ 입니다.
ㄱ. 지력회복을 위해 정상적으로 쉬는 토지는 휴한지입니다. 공지는 일부러 남겨놓은 땅을 공지라고 합니다.
ㄷ.토지등기단위는 필지입니다. 획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지, 경제적개념의 토지를 획지라고 합니다.
한국표준산업분류에 따른 부동산업에 해당하지 않는 것은 무엇입니까?
1. 주거용 건물 개발 및 공급업
2. 부동산 투자 및 금융업
3. 부동산 자문 및 중개업
4. 비주거용 부동산 관리업
5. 기타 부동산 입대업
정답: 2번입니다
설명:
투자 및 금융업이 아니라 부동산 투자자문업 입니다.
주거용 건물 개발 및 공급업(부동산 임대 및 공급업 >부동산 개발 및 공급업)
부동산 투자자문업( 부동산 관련 서비스업> 부동산중개 자문 및 감정평가업)
부동산 자문 및 중개업( 부동산 관련 서비스업> 부동산중개 자문 및 감정평가업)
비주거용 부동산 관리업( 부동산 관련 서비스업> 부동산 관리업)
기타 부동산 임대업(부동산 임대 및 공급업 > 부동산임대업)
다음 중 저량(stock)의 경제변수는 모두 몇 개 입니까?
∙ 주택재고
∙ 건물임대료 수입
∙ 가계의 자산
∙ 근로자의 임금
∙ 도시인구 규모
∙ 신규 주택공급량
1. 2개
2. 3개
3. 4개
4. 5개
5. 6개
정답: 2번입니다.
설명:
주택재고, 가계자산, 인구규모 3개는 저량의 경제 변수입니다.
부동산의 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 한 국가 전체의 토지 공급량이 불변이라면 토지공급의 가격탄력성은 ʻ0ʼ이다.
2. 주택의 단기 공급곡선은 가용생산요소의 제약으로 장기 공급곡선에 비해 더 비탄력적이다.
3. 부동산 수요가 증가하면, 부동산 공급곡선이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다.
4. 토지는 용도의 다양성으로 인해 우하향하는 공급곡선을 가진다.
5. 개발행위허가 기준의 강화와 같은 토지이용규제가 엄격해지면 공급곡선은 이전보다 더 비탄력적이 된다.
정답: 4번입니다.
설명:
토지의 공급량이 불면이라면 토지공급의 가격탄력성은 0이 맞습니다.
주택의 단기 공급곡선은 장기 공급곡선에비해 더 비탄력적이 맞습니다.
부동산 수요가 증가하면 공급곡선이 비탄력일수록 시장균형가격이 더 크게 상승합니다.
공급곡선은 우상향입니다. 우하향은 수요곡선입니다.
다음과 같은 조건에서 거미집이론에 따를 경우, 수요가 증가하면 A부동산과 B부동산의 모형 형태는 무엇입니까?
∙ A부동산 : 수요곡선 기울기 -0.3, 공급곡선 기울기 0.7
∙ B부동산 : 수요곡선 기울기 -0.5, 공급곡선 기울기 0.5
A부동산 B부동산
1. 수렴형 순환형
2. 수렴형 수렴형
3. 발산형 순환형
4. 순환형 수렴형
5. 수렴형 발산형
정답 : 1번입니다.
설명 :
기울기에서는 숫자가 작을 수록 수렴형입니다.
숫자가 동일하면 순환형 입니다.
A부동산의 가격이 5%상승할 때, B부동산의 수요는 10% 증가하고 C부동산의 수요는 5%감소한다. A와 B, A와 C간의 관계로 옳은 것은 무엇입니까?
A와 B의 관계 A와 C의 관계
1. 대체재 보완재
2. 대체재 열등재
3. 보완재 대체재
4. 열등재 정상재
5. 정상재 열등재
정답: 1번입니다.
설명:
가격과 같은 방향의 관계는 대체재 입니다.
가격과 반대 방향의 관계는 보완재 입니다.
A부동산에 대한 수요의 가격탄력성과 소득탄력성이 각각 0.9와 0.5이다. A부동산 가격이 2% 상승하고 소득이 4% 증가할 경우, A부동산 수요량의 전체 변화율(%) 무엇입니까?
1. 0.2
2. 1.4
3. 1.8
4. 2.5
5. 3.8
정답: 1번입니다.
설명:
가격탄력성은 마이너스로 놓고 나머지 탄력성은 플러스로 놓고 풀이하여야 합니다.
가격탄력성 곱하기 가격변화율 = 가격의 수요량의 변화율 ( 0.9 × 2 =1.8)
소득탄력성 곱하기 소득변화율 = 소득의 수요량의 변화율 ( 0.5 × 4 =2.0)
가격탄력성 앞에 (-)마이너스로 하고 (+)더하기 해주면 (-1.8 + 2.0 =0.2)
정답은 0.2 입니다.
부동산시장에서 주택의 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인이 아닌 것은 무엇입니까?
1. 주택건설업체 수의 증가
2. 주택건설용 원자재 가격의 하락
3. 주택담보대출 이자율의 상승
4. 새로운 건설기술의 개발에 따른 원가절감
5. 주택건설용 토지가격의 하락
정답: 3번입니다.
설명:
공급곡선이 우측으로 이동하는 이유는 공급을 증가시키는 요인입니다.
건설업체의 수가 증가하면 공급은 늘어나므로 증가되는 요인입니다.(우측이동)
주택건설용 원자재 가격이 하락하면 공급하기 원활하므로 공급은 증가합니다. (우측이동)
주택담보대축의 이자율이 상승하는 것은 공급감소의 원인입니다.
원가절감도 공급증가 요인입니다.(우측이동)
주택건설용 토지가격의 하락도 공급증가의 요인입니다.(우측이동)
크리스탈러(W.Christaller)의 중심지이론에서 사용되는 개념에 대한 정의로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 중심지: 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역
ㄴ. 도달범위: 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 ʻ1ʼ이 되는 지점까지의 거리
ㄷ. 최소요구치 : 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
ㄹ. 최소요구범위 : 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답: 4번입니다.
설명:
ㄱ, ㄷ, ㄹ 3개가 옳은 지문입니다.
중심지이론에서의 크리스탈러는 도달범위는 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 "0"이 되는 지점까지의 거리를 도달범위라고 하였습니다.
도시공간구조이론에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 양호하지 않은 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.
2. 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
3. 동심원이론에 의하면 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치한다.
4. 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.
5. 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.
정답: 1번입니다.
설명:
동심원이론에 따르면 저소득층일 수록 고용기회가 많은 도심과 접근성이 양호한 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다고 하였습니다.
선형이론 (교통 부채꼴)
동심원이론 (점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝게 위치)(중-점-저-고-통)
다핵심이론 (몇개의 중심지들로 구성)
동심원이론 (도시생태학적 관점 접근)
지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 리카도(D.Ricardo)는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 보았다.
2. 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.
3. 절대지대설에 따르면 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인이다.
4. 입찰지대설에 따르면 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.
5. 차액지대설에 따르면 지대는 경제적 잉여가 아니고 생산비이다.
정답: 5번입니다.
설명:
차액지대설에 따르면 지대는 경제적잉여입니다.
리카도 차액지대 (비옥도, 수확체감 지대발생)
튀넨 위치지대 (중심지에서 멀어질수록 하락)
마르크스 절대지대 (소유자체가 지대발생 요인)
알론소 입찰지대 (최고의 최대지불의사)
리카도 차액지대 (경제적잉여)
A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. A도시의 인구는 5만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 3만명이다. 레일리(W.Reilly)의 ʻ소매인력법칙ʼ을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매 활동에 유인되는 인구규모는?
A도시 B도시
1. 5,000명 25,000명
2. 10,000명 20,000명
3. 15,000명 15,000명
4. 20,000명 10,000명
5. 25,000명 5,000명
정답: 4번입니다.
설명:
A도시부터 C까지 5키로니까 5의 제곱 (5×5=25) =인구는 50,000명이니까 (50,000/25 = 2,000)
B도시부터 C까지 10키로니까 10의 제곱 (10×10=100)=인구는 100,000명이니까 (100,000/100 = 1,000)
2000 더하기 1000 은 3000( 2000+ 1000 = 3000)
A는 (2000/3000 =2/3)
B는 (1000/3000 =1/3)
C인구가 총 30,000명이니까 여기서 3/2의 20,000은 A도시로 가고
C인구가 총 30,000명이니까 여기서 3/1의 10,000은 B도시로 갑니다.
베버(A.Weber)의 공업입지론에 관한 설명으로 틀린것은 무엇입니까?
1. 생산자는 합리적 경제인이라고 가정한다.
2. 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 본다.
3. 기업의 입지요인 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.
4. 기업의 수송비, 인건비, 집적이익의 순으로 각 요인이 최소가 되는 지점에 입지한다.
5. 등비용선(isodapane)은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
정답: 4번입니다.
설명:
베버는 생산자는 합리적인 경제인알고 가정하였습니다.
베버는 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적입지점으로 봅니다.
기업의 입지요인으로 수송비 인건비 직접이익을 제시하였습니다.
기업의 수송비 인건비는 최소여야 하고 직접이익은 최대가 되여야 합니다.
등비용선의 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꾸게 될 경우 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미합니다.
우리나라 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 토지이용에 있어서 용도지역·지구는 사회적 후생손실을 완화하기 위해 지정된다.
2. 주택시장에서 단기적으로 수요에 비해 공급이 부족하여 시장실패가 발생할 경우, 이는 정부의 주택시장에 대한 개입의 근거가 된다.
3. 토지거래계약에 관한 허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정될 수 있다.
4. 분양가상한제는 실수요자의 내집마련 부담을 완화하기 위해 도입되었다.
5. 주택보급률이 100%를 넘게 되면 시장효율성과 형평성이 달성되므로 정부가 주택시장에 개입하지 않는다.
정답: 5번입니다.
설명:
주택보급률이 백프로를 넘게되면 정부가 주택시장에 개입하게 됩니다.
다음 설명 중 틀린 것은 무엇입니까?
1. 개발권양도제도(TDR)란 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.
2. 다른 조건이 일정할 때 정부가 임대료 한도를 시장균형 임대료보다 높게 설정하면 초과수요가 발생하여 임대부동산의 부족현상이 초래된다.
3. 헨리 조지(H.George)는 토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장하였다.
4. 공공토지비축제도는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.
5. 부동산개발에서 토지수용방식의 문제점 중 하나는 토지 매입과 보상과정에서 발생하는 사업시행자와 피수용자 사이의 갈등이다.
정답: 2번입니다.
설명:
정부고 임대료 한도를 시장균형임대료보다 높게 설정하면 임대부동산에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
우리나라에서 시행하고 있지 않은 제도들은 (개택토종공) 개발권양도제도, 택지소유상한제, 토지초과이득세, 종합토지세, 공한지세 등이 있습니다.
(개)발권양도제도
(택)지소유상한제
(토)지초과이득세
(종)합토지세
(공)한지세
마샬(A.Marshall)의 준지대론에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 한계생산이론에 입각하여 리카도(D.Ricardo)의 지대론을 재편성한 이론이다.
2. 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.
3. 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
4. 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.
5. 준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로서, 다른 조건이 동일하다면 영구적으로 지대의 성격을 가지는 소득이다.
정답: 5번입니다.
설명:
영구적이 아니고 일시적 입니다.
다음 중 우리나라 정부의 부동산시장에 대한 직접개입 수단은 모두 몇 개인가?
| ∙ 공공토지비축 ∙ 취득세 ∙ 종합부동산세 ∙ 토지수용 ∙ 개발부담금 ∙ 공영개발 ∙ 공공임대주택 ∙ 대부비율(LTV) |
1. 3개
2. 4개
3. 5개
4. 6개
5. 7개
정답:2번입니다.
설명:
공공토지비축은 직접개입입니다.
토지수용은 직접개입입니다.
공영개발은 직접개입입니다.
공공임대주택은 직접개입입니다.
취득세는 간접개입입니다.
종부세는 간접개입입니다.
개발부담금은 간접개입입니다.
대부비율은 간접개입입니다.
외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 한 사람의 행위가 제 3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.
2. 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.
3. 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다.
4. 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.
5. 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 좌측으로 이동하게 된다.
정답: 5번입니다.
설명:
정의 외부효과로 수요곡선은 우측으로 이동합니다.
저당담보부증권(MBS)에 관련된 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권집합물(mortgagepool)의 현금흐름(저당지불액)에 의존한다.
2. MBB(motrgage backed bond)의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발생 한다
3. CMO(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트랜치의 증권을 발행 한다
4. MPTB(mortgage pay-through bond)는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지닌다.
5. CMBS(commercial mortgage backed securities)란 금융시관이 보유한 상업용 부동산 모기지(mortgage)를 기초자산으로 하여 발생하는 증권이다.
정답: 2번입니다.
설명:
투자자가 아니고 발행자입니다.
다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은 무엇입니까?
| 임대단위당 연간예상임대료 x 임대단위 수 = ( A ) ────────────────── - 공실 및 불량부채액 + 기타소득 ────────────────── = ( B ) - 영업경비 ────────────────── = ( C ) - 부채서비스액 ────────────────── - 영업소득세 = 세후현금흐름 |
( A ) ( B ) ( C )
1. 유효총소득 순영업소득 가능총소득
2. 가능총소득 순영업소득 유효총소득
3. 순영업소득 기능총소득 유효총소득
4. 유효총소득 가능총소득 순영업소득
5. 가능총소득 유효총소득 순영업소득
정답: 5번입니다.
부동산 투자타당성 평가에 관한 설명으로 틀린 것은 무엇입니까?
1. 회계적 이익률(accounting rate of return)은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.
2. 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 기대되는 현급유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.
3. 순현가(NPV)는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.
4. 이론적으로 순현가(NPV)가 ʻ0ʼ보다 작으면 투자타당성이 없다고 할 수 있다.
5. 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
정답: 5번입니다.
설명:
수익성지수는 화폐의 시간적 가치를 고려합니다.
다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자안 A의 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)은 무엇입니까?
[조건: 할인율은 연 20%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업말기)12월 31일)에 현금유입만 발생함]
| 투자안 | 초기현금지출 | 말기 현금유입 |
| A | 5,000원 | 6,000원 |
(순현가)NPV (내부수익률)IRR
1. 0원 20%
2. 0원 25%
3. 0원 30%
4. 1,000원 20%
5. 1,000원 25%
정답: 1번입니다.
설명:
초기 현금유입을 구해야 합니다.
말기현금유입의 금액 6000원 에서 더하기 1을 한 연 20%를 계산하면 = 6000÷(20%+1) = 5000
초기현금유입은 5000입니다. 초기현금유입 - 초기현금초기 = 0으로 순현가는 "0" 입니다.
내부수익률은 말기현금유입에서 순현가를 빼면 1000 입니다. 지출값은 5000으로 1000÷5000=0.2 ×100 =20%
승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은 무엇입니까?
1. 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.
2. 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.
3. 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.
4. 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
5. 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
정답: 2번입니다.
다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률(%)은?
(단, 포트폴리오의 비중은 A부동산 : 50%, B부동산 : 50%임)
| 경제상황 | 각 경제상황에서 발생할 확률(%) | 상황에 따른 예상 수익률(%) | |
| A부동산 | B부동산 | ||
| 불황 | 40 | 20 | 10 |
| 호황 | 60 | 70 | 30 |
1. 24
2. 28
3. 32
4. 36
5. 40
정답: 4번입니다.
설명:
발생할확률 곱하기 상황에 따른 예상수익률을 A부동산을 해주면 (불황: 4×2=8 / 호황: 6×7 =42) 여기서 (8+42= 50) 주어진 조건에 A 부동산의 포트폴리오 비중이 50%니까 (50×50=2500÷100=25) A부동산은 25입니다.
발생할확률 곱하기 상황에 따른 예상수익률을 B부동산을 해주면 (불황: 4×1=4 /호황: 6×3=18) 여기서 (4+18=22) 주어진 조건에 B 부동산의 포트폴리오 비중도 50%니까 (22×50=1100÷100=11) B부동산은 11입니다.
A부동산 더하기 B부동산을 해줍니다. (25+11=36) 정답은 4번 36입니다.
부동산투자회사법상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
2. 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
3. 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.
4. 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
5. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
정답: 3번입니다.
설명:
자기관리 부동산 투자회사는 본점 이외의 지점을 설치할 수 있으며 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있습니다.
투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년동안 매년 연말 3,000만원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?
1. 9,600만원
2. 9,650만원
3. 9,690만원
4. 9,930만원
5. 9,950만원
정답: 3번입니다.
설명:
(1+0.1)³-1
────── × 3000 = 9930으로 정답은 3번입니다.
0.1
부동산개발사업의 재원조달방안 중 하나인 메자닌 금융(mezzanine financing)의 유형으로 옳은 것은?
1. 신주인수권부사채
2. 자산유동화증권
3. 부동산 신디케이트(syndicate)
4. 조인트 벤처(joint venture)
5. 주택상환사채
정답: 1번입니다.
설명:
메자닌금융에 해당하는 유형은 신주인수권부사채 입니다.
재무비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 대부비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.
2. 유동비율(current ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.
3. 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다.
4. 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.
5. 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.
정답: 3번입니다.
설명:
부채감당률이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 불충분합니다.
다음 ( )에 들어갈 것으로 옳은 것은 무엇입니까?
| ∙ ( A )방식이란 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다 |
| ∙ ( B )방식이란 원리금 상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다. |
∙ ( A ) ∙ ( B )
1. 체증(점증)분할상환 원금균등분할상환
2. 체증(점증)분할상환 만기일시상환
3. 체증(점증)분할상환 원리금균등분할상환
4. 원리금균등분할상환 체증(점증)분할상환
5. 만기일시상환 체증(점증)분할상환
정답: 3번입니다.
설명:
장래에 소득이나 매출액이 늘언라 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식은 체증/점증분할상환입니다.
상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른방식은 원리금균등입니다.
다음의 업무를 모두 수행하는 부동산관리의 유형은?
| ∙ 포트폴리오 관리 ∙ 투자리스크 관리 ∙ 매입·매각관리 ∙ 재투자 결정 |
1. 자산관리(asset management)
2. 재산관리(property management)
3. 시설관리(facility management)
4. 임대차관리(leasing and tenant management)
5. 건설사업관리(construction management)
정답: 1번입니다.
설명:
포트폴리오, 투자리스크, 매입/매각관리 또는 재투자결정에 관한 부동산관리의 유형은 자산관리입니다.
부동산 마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 4P에 의한 마케팅 믹스 전략의 구성요소는 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion), 가격(price)이다.
2. 다른 아파트와 차별화되도록 ʻ혁신적인 내부구조로 설계된 아파트ʼ는 제품(product) 전략의 예가 될 수 있다.
3. 표적시장(target market)은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장이다.
4. 유통경로(place) 전략은 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.
5. 포지셔닝(positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.
정답: 4번입니다.
설명:
유통경로전략이 아닙니다. 시장세분화전략입니다.
민간의 부동산개발 사업방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
1. 자체개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.
2. 컨소시엄 구성방식은 출자회사간 상호 이해조정이 필요하다.
3. 사업위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취득하는 방식이다.
4. 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식으로서, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.
5. 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발·관리·처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.
34. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 공공개발 : 제2섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인·허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.
② BTL(build-transfer-lease) : 사업시행자가 시설을 준공하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식이다.
③ BTO(build-transter-operate) : 사업시행자가 시설을 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식이다.
④ BOT(build -operate-transfer) : 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.
⑤ BOO(build-own-operate) : 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식이다.
35. 부동산의 가치발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.
③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.
36. 감정평가에 관한 규칙상의 용어의 정의로 옳은 것은?
① ʻ기준시점ʼ이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.
② ʻ유사지역ʼ이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
③ ʻ적산법ʼ이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④ ʻ수익분석법ʼ이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.l
⑤ ʻ가치형성요인ʼ이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
37. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가는 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
② 표준주택가격의 공시사항에는 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일, 표준주택의 대지면적 및 형상이 포함된다.
③ 표준주택가격은 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
④ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부 장관에게 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로참작하여야 한다.
38. A군 B면 C리 자연녹지지역 내의 공업용 부동산을 비교방식으로 감정평가할 때 적용할 사항으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. C리에 자연녹지지역 내의 이용상황이 공업용인 표준지가 없어 동일수급권인 인근 D리의 자연녹지지역에 소재하는 공업용 표준지를 비교표준지로 선정하였다.
ㄴ. 공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가 변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니하여 통계청이 조사·발표하는 소비자물가지수에 따라 산정된 소비자물가상승률을 적용하였다.
ㄷ. C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지는 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았다.
① ㄱ
② ㄱ, ㄴ
③ ㄱ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
39. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?
∙ 유효총소득(EGI) : 38,000,000원
∙ 영업경비(OE) : 8,000,000원
∙ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60%
∙ 토지환원이율 : 5%
∙ 건물환원이율 : 10%
① 325,000,000원
② 375,000,000원
③ 425,000,000원
④ 475,000,000원
⑤ 500,000,000원
40. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?
∙ 순영업소득(NOI) : 연 30,000,000원
∙ 부채서비스액(debt service) : 연 15,000,000원
∙ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
∙ 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상황
∙ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177
① 3.54
② 5.31
③ 14.16
④ 20.40
⑤ 21.24
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